2017年度中报，南京楼市该报喜还是报忧？

送走跌宕起伏的2016年之后，2017年南京楼市迎来了“乱花渐欲迷人眼”局面。

  政策说：我限，供应端限时推出，限价供应新房和土地；需求端限购、限售，提高购买准入门槛同时增加持有成本；限贷、取消利率折扣等提高购房成本，起到变相限购的作用，剑指降温楼市。

Ⅰ：3月11日 南京出台商办新政：商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计；

  Ⅱ：3.15 南京调控再次升级：宣布高淳溧水六合也加入限购范围，南京家庭有2套及以上不可再新购住房。外地人买房必须提供三年内的两年社保；

  Ⅲ：5.13 南京实施限售，正式成为“四限”成员：购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让！客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业极其委托代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品 住房；

 Ⅳ：5.26 南京酒店式公寓限高：酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米，同时严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊、挑廊等偷面积的行为；

 Ⅴ：6.2 南京国土局发文：规定土地出让方式有所变动，土地竞拍达到最高限价时地块拍卖不再需要摇号，而改成竞争本地块内保障房建筑面积。

国家统计局数据说：南京房价已六连降。意味着政策对路，调控成效显著。

南京的市场怎么说？

       从土地源头看，上半年南京共出让22幅涉宅块地，总计出让面积148.58万平方米，与去年同期相比下降9.3%；其中8幅进入现房销售，12幅达到最高限价。地少价高，源头高烧不退，传导到楼市上必然卖房的要涨价，买房的抢！抢！抢！
      在从剔除经适房、中低价房等政策性房后的商品住宅市场表现来看，限价—供应不足—需求相对旺盛，形成一个挑战房价表现的闭循环。

      从供销量的走势看，2017年以来保持着较低的市场规模，且累计供销比为0.91，供不应求；从价格走势来看，呈现震荡上行态势，环比增幅保持在±5%以内，累计环比涨幅4.2%，月均0.7%；同比月均涨幅为19.3%。供销量不足主要受限价和摇号影响比较大，直至6月才步入正轨，但价格方面却真的难以印证国统局的“6连跌”。
      而同时，在亢奋的购房者“围追堵截”之下，热销楼盘表现更令人癫狂：6月进入“摇号季”之后，南京楼市一扫1-5月的冷清局面，格外热闹起来。至今不足一月，已有超20家楼盘参与公证摇号，而70%以上摇号楼盘房源在开盘当天全部售完，尤其是如高淳碧桂园、创维乐活城（溧水）、冠城大通蓝郡（六合）、朗诗青春街区（禄口）、弘阳时光里（江北高新）等低总价的刚需/投资盘（摇号楼盘太多、趣闻太多，此处省略3000字），让提高首付+摇号也挡不住购房者的河西、南站等热点区域更加不安，从拼关系、买房号到摇号，售楼处都永远都是满满当当，南京这是在回归“计划楼市“的进步中吗？
       然而，需要注意的是，现在市场的情绪跟历次股灾之前颇为相似，根本不考虑楼盘的价值与价格的关系，只要有资格、能凑齐首付，就必然到处摇号参加抢房大战。如果说从数据面看南京楼市受供不应求影响，房价还有上涨的动力，那么接下来，7月份南京有32幅土地将上市，供地面积将达154.59万平方米。其中18幅含住宅用地，17幅设置了最高限价，例如：河西G30地块最高限价：34069元/㎡、城南G31地块最高限价：14589元/㎡、江浦地块最高限价：G24地块19824元/㎡；G25地块19910元/㎡、江北高新G27地块最高限价：14957元/㎡、江宁东山G36地块最高限价：15597元/㎡、江宁九龙湖G20地块最高限价：19759元/㎡、城北燕子矶地块最高限价：G29地块12947元/㎡；G32地块9083元/㎡；G33地块19853元/㎡；G34地块19852元/㎡等等，基本都将地价控制在之前同地段地价之下，那么未来在限价的条件下，房价上涨的空间还有多少呢？
      而且，根据克而瑞对目前已有开盘确切信息的楼盘统计看，7-8月，至少有70多个楼盘进入开盘季，10000多套房源在淡季入市，0.91的供求比被逆转并非难事，即便还有部分楼盘需要摇号，但中签率将从目前60%以内占比较高的阴霾中走出，购房者或许可以重新成为购房这件人生大事的主人，而非被牵着鼻子到处“赶场子“摇号的”仆人“了。

最后，友情提醒一下持币待购的购房者，不久前北京已经用一个月的时间完成了首套房贷款利率从9折提高到1.1倍，二套房1.2倍的动作，“相当于一年四次、每次加息0.25个百分点“。南京这边折扣利率的放贷也基本停了，官方解释是无限期延后，先办理标准利率贷款，为后续进一步提高利率营造环境氛围，房贷利率提高成为大概率事件。一般而言利率上升会导致房价下降（因篇幅关系此处不做解释），即便短期内难以体现房价下降的成果，那么最起码，除了首付和眼下银行利率计算出的月供之外，购房者一定要有应对还贷过程中提高利率折扣和不断加息对自身承受能力的挑战，从而避免辛苦半天还要将房子还给银行的悲剧。

    文/南京首席克而瑞分析师 周颖

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